Skąd są te ceny i jak je czytać

To rejestr prowadzony przez starostwa powiatowe. Po każdej sprzedaży nieruchomości notariusz przekazuje odpis aktu, a urząd zapisuje w rejestrze między innymi datę, kwotę, rodzaj nieruchomości, jej powierzchnię i numer działki. Powstaje z tego zbiór rzeczywistych transakcji — bez cen wywoławczych i bez negocjacji.

Dane pobieramy z usługi sieciowej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, który udostępnia rejestr na zewnątrz. Usługa nie wymaga konta ani klucza.

Nie podajemy tu podstawy prawnej rejestru ani warunków licencji na te dane, bo ich nie zweryfikowaliśmy u źródła. Jeśli potrzebujesz pewności co do zasad wykorzystania — sprawdź je bezpośrednio u gestora danych, czyli w GUGiK.

Rejestr nie jest aktualizowany w czasie rzeczywistym. Między podpisaniem aktu a pojawieniem się wpisu mija zwykle kilka tygodni, a bywa, że dłużej — zależy to od starostwa. Dlatego najświeższy miesiąc jest zwykle niekompletny i będzie się jeszcze zapełniał.

Pobieramy dane cyklicznie. Każda pozycja ma zapisane, skąd pochodzi i kiedy została pobrana, więc da się odtworzyć każdą liczbę.

To najważniejsza rzecz na tej stronie. Jeden akt notarialny potrafi obejmować kilka nieruchomości naraz — na przykład mieszkanie, komórkę lokatorską i udział w drodze dojazdowej. Kwota w akcie dotyczy wtedy całości, a nie żadnej z nich osobno.

W takiej sytuacji nie dzielimy kwoty aktu przez powierzchnię jednej nieruchomości. Jeżeli rejestr podał kwotę przypadającą na konkretną nieruchomość — liczymy cenę za metr z niej. Jeżeli nie podał — pozycja zostaje na mapie, ale bez ceny za metr, z napisanym wprost powodem.

Prawdziwy przykład z danych: akt na 664 433 zł obejmował mieszkanie za 664 432 zł i udział w drodze wart 1,23 zł. Gdyby przypisać całą kwotę do udziału w drodze, wyszłaby cena kilkuset tysięcy złotych za metr drogi.

Cenę za metr pokazujemy tylko wtedy, gdy wolno ją policzyć. Powody braku:

• Kupiono udział, a nie całość. Cena 1/76 udziału podzielona przez pełną powierzchnię nie jest ceną metra.
• Akt obejmował kilka nieruchomości i rejestr nie podał kwoty tej jednej.
• Rejestr nie podał powierzchni. Nie zastępujemy jej powierzchnią z innego pola — to byłaby inna wielkość.
• Kwota to 0 lub 1 zł. Takie wpisy w rejestrze są, ale nie opisują rynku.

Pozycje bez ceny za metr są widoczne na mapie w neutralnym kolorze i nie wchodzą do żadnej statystyki. Nigdy nie pokazujemy w ich miejsce zera.

Mediana to wartość środkowa: połowa transakcji była tańsza, połowa droższa. Jedna bardzo droga sprzedaż jej nie rusza.

Średnia dzieli sumę przez liczbę transakcji, więc pojedyncza rezydencja za 12 mln zł potrafi podnieść ją dla całej okolicy. Dlatego na pasku pokazujemy medianę, a obok zawsze liczbę transakcji, z których ją policzono.

Ta liczba jest ważniejsza, niż się wydaje. Mediana z pięciu transakcji to nie jest „cena w tej okolicy” — to cena pięciu konkretnych nieruchomości.

Nie mieszamy też rodzajów. Metr mieszkania i metr działki rolnej to dwie różne wielkości, a ich wspólna mediana zależałaby wyłącznie od tego, czego akurat było więcej w kadrze.

Jeżeli ta sama działka albo ten sam lokal pojawia się w rejestrze kilka razy, pokazujemy wszystkie akty. Obiekty łączymy wyłącznie po identyfikatorze nadanym przez rejestr — nigdy po adresie ani po współrzędnych. Dwa mieszkania w jednym bloku mają ten sam adres i praktycznie ten sam punkt na mapie, a nie są tym samym mieszkaniem.

Nawet wtedy dwie ceny nie zawsze znaczą zmianę wartości:

• Działka mogła zostać podzielona albo scalona, a numer zostaje. Dlatego porównujemy też powierzchnię i ostrzegamy, gdy się różni.
• Raz mógł być sprzedany sam grunt, a raz grunt z domem. Różnica ceny to wtedy budynek, a nie wzrost wartości ziemi.
• Jeden z aktów mógł obejmować kilka nieruchomości albo być sprzedażą z bonifikatą.

Kiedy zachodzi którakolwiek z tych sytuacji, pokazujemy akty obok siebie, ale nie liczymy zmiany procentowej. Liczba, której nie wolno policzyć, nie pojawia się tu wcale.

Każda liczba w GeoCenach opisuje jedną transakcję z przeszłości. Nie jest wyceną i nie jest prognozą.

Na wartość nieruchomości wpływa stan budynku, dostęp do drogi, plan miejscowy, uzbrojenie, obciążenia w księdze wieczystej i kilkanaście innych rzeczy, których rejestr nie zawiera. Dwie sąsiednie działki o identycznej powierzchni potrafią być warte dwukrotnie różnie.

Jeśli potrzebujesz wartości na dziś — do kredytu, podziału majątku, sprzedaży — potrzebny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Metrion jest dobrym punktem wyjścia do rozmowy, ale nie zastępują wyceny.

Pierwszy obszar to powiat poznański bez miasta Poznania. Kolejne powiaty dojdą, ale nie wcześniej, niż sprawdzimy, czy wypełnienie pól w ich rejestrach wygląda tak samo — bywa różne w różnych starostwach.

Nie pokazujemy ofert sprzedaży. Mieszanie cen ofertowych z transakcyjnymi zaciera jedyną rzecz, którą ten serwis ma do zaoferowania: że pokazane kwoty naprawdę ktoś zapłacił.